当前位置:主页 > 地方资讯 >

低价卖房遭邻居群体举报我的房还不能自己做主了?

发布日期:2021-06-28 13:34   来源:未知   阅读:

  www.xj0e.com.cn广州最近出了一个奇葩事,说的是广州时代春树里成交了一套二手房,面积113㎡的四居,成交均价2.8万/㎡,远低于该小区的挂牌均价4万元。

  “这笔生意要成了,小区的挂牌均价岂不是就降下来了,那我卖房的时候岂不是就要比对着你这个参考价来定价,那我的房子岂不是就不值钱了?那不就是伤害我的利益了?那可不行!”

  想到这里,邻居们坐不住了,,威胁中介:如果你不撤销这笔交易,那我就向国家税务机关举报,说你偷税漏税。邻居们还坚持说,这低价卖房的行为是卖高做低,目的是为了少缴税,属于阴阳合同。

  据了解,二手房小区均价是按照小区成交价计算出来的平均价,而挂牌均价则是小区业主卖家让中介挂牌想要卖出去的价格,一般来说,卖家会虚抬价格,这样才会有谈价的空间。

  二手房没有一个太标准的市场价,通常是业主登记房源准备出售时,中介根据小区及小区周围房价,楼层、朝向、装修情况和卖出回款的急切程度给业主报出一个合理的价格。因此单纯以成交价低于小区挂牌均价就是在扰乱该小区房价市场的说辞,其实是不太准确的。

  深圳某中介门店用榴莲和香蕉打“暗语”,以避开当地挂牌价不准超过指导价政策

  也就是说,因为买卖二手房的当事人具有民事行为能力,双方自愿买卖,也没有违反法律强制性规定和公序良俗,因此是合法、有效力的,只要买卖双方对价格达成共识就行。

  各地都有“稳房价、禁炒房”的政策,比如深圳有不满5年需要缴纳全额增值税的规定,这就导致成交价在750万元以上的“豪宅”,光是税费就要几十万元甚至上百万元,大大增加了客户的购房成本。还有2%的中介费。

  因此,有人会想到“诶,我们搞个君子合同,把对外的成交价说低点,然后咱私下交易,岂不是就可以节约好多钱了”?

  但是,实际情况往往是买卖双方去房管局办理过户手续时,首先需要在房管部门网站上或者房管局现场打印网签合同,用于过户;网签合同和买卖合同类似,也需要填写成交价,这个成交价就不能乱填了。比如在网签合同上申报的网签价为1千元,在核税时,税务窗口会直接拒绝核税,因为这个价格明显低于了市场价或者备案价,明显属于“偷税漏税”的行为了。所以网签价不能明显低于市场价,否则会被拒绝核税,也就无法办理过户手续。

  但是,民法典第146条也规定了,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。将环保理念融入企业文化中公教育积极响应“绿色环保”!其效力依照有关法律规定处理。这就涉及到我们上面说的小区业主威胁中介公司要检举中介公司签订“阴阳合同”、偷税漏税的行为了。

  虚假的意思表示实施的民事法律行为无效的典型表现就是股权转让合同中的“阴阳合同”。

  “阴阳合同”是一种违规行为,在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险。虽然逃避税收不影响股权转让合同的效力,但是逃避税收将会遭受行政处罚,甚至承担刑事责任。

  两份合同的效力该如何确定呢?首先要区分合同的成立和生效,合同成立是指当事人就某特定事项自愿达成合意,只要双方当事人意思表示一致,合同即成立;合同的生效是指依法成立的合同在当事人之间产生法律约束力,合同受到法律的保护。

  我们认为应从双方订立合同的不同时间及其目的来进行分析,就阴合同来讲,是双方当事人就争议房屋的买卖、价格等主要条款达成了一致,根据《民法典》第五百零二条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”

  同时根据《民法典》 第二百一十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”

  所以,在确认被告是有权转让后,原告订立的阴合同,是依法成立并已生效的房屋买卖合同,对于双方有法律约束力,司法认定应当保护交易安全。

  而阳合同是双方当事人为办理房屋产权变动登记的目的而签订的,是为了实现阴合同的履行、使阴合同关于产权变动的约定经登记生效而订立,所以就这一部分内容应当是继续有效的。

  而关于房价的约定,因为是为了减少交税而故意虚报的,《民法典》第146条第二款规定,有“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”情形的,合同无效。

  所以本案中的阳合同明显违反了上述的规定,合同双方为了少缴税,恶意串通降低成交金额,损害了国家利益,所以该合同的成交金额不是双方的真实意思表示,即便是合同成立也不发生法律效力。

  大家好呀,我是文道才律师。感谢你的阅读,你们的收藏、点赞加关注真的给了我莫大的鼓励。因为工作原因,日常更新也不太勤,我会尽量改正这一点!

  也欢迎你们向我咨询法律问题,为我绞尽脑汁的选题提供素材(哈哈,是否曝光肯定会咨询你们的意见)。

  正逢周末,就祝福你们周末愉快,好好放松啦。对啦,正逢夏季雨水多,希望你们注意当地汛期报告,远离水边,最近溺水事故的新闻报道真的太多了,注意安全